Установяване на правните рискове преди да купите
Какво получавате: детайлен писмен доклад с правен анализ на рисковете при конкретния имот и практически препоръки как да бъдат ограничени или как да се преработят клаузите на предварителния договор. С него решавате информирано дали да купите и при какви условия.
Абаджиев и Кирилов извършват правна проверка на имоти за купувачи: жилища, търговски обекти, земя и инвестиционни имоти. Проучването се прави най-добре преди капаро и преди предварителния договор, когато резултатите още могат да променят решението, цената или условията на сделката.
Покупката на имот е едно от най-значимите финансови и житейски решения. Проверката е насочена към рискове като скрити тежести, съдебни спорове, финансови загуби или невъзможност да ползвате имота според намеренията си.
Какво проверяваме при правната проверка на имот
Собственост, тежести и претенции на трети лица
Установяваме кой е собственикът, как е придобито правото на собственост и дали бъдещият купувач рискува да понесе последиците от проблеми на предишни собственици. Проследяваме веригата от прехвърляния назад във времето, за да проверим рискове като скрити наследници, реституционни претенции, несъстоятелност на предишен собственик или развалени договори. Доколкото продавачът съдейства, оценяваме и риска сделката да бъде оспорена от негови кредитори. Справките в Агенцията по вписванията показват ипотеки, възбрани, вписани искове, договори за наем или аренда и други тежести, които биха ограничили ползването на имота.
Възможности за ремонти, преустройства и строежи
Анализираме действащия подробен устройствен план (ПУП) и строителните правила, за да установим дали планираният от вас ремонт, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението са юридически осъществими.
Кадастър и граници
Несъответствията между реалните граници на имота и данните в кадастралната карта и регулационния план са честа причина за съседски спорове. Преглеждаме скици и кадастрални схеми, за да установим дали има спорни граници, застъпване на имоти или грешки в кадастъра.
Достъп до имота. Възможност за включване към мрежите за обществени услуги
Достъпът от публична пътна мрежа е ключово условие за ползването и застрояването на имота. Проверяваме и правните възможности за електроснабдяване, водоснабдяване, канализация и газоснабдяване, както и дали има учредени сервитути в полза или в тежест на имота.
Незаконно строителство
Незаконни строежи и преустройства без необходимите строителни книжа могат да доведат до санкции, невъзможност за ползване или дори премахване на постройката. Съпоставяме действителното състояние на имота с одобрените проекти, разрешенията за строеж и документите за въвеждане в експлоатация (удостоверение за въвеждане в експлоатация, а за по-стари строежи: акт 15 и акт 16).
Етажна собственост
При покупка в сграда в етажна собственост (апартамент, офис, ателие) новият собственик поема задължения и участва в управлението на общите части. Проверяваме:
Решения за разходи и фондове: решения на общото събрание за предстоящи или текущи ремонти (покрив, фасада, асансьор), които обвързват и бъдещия собственик, и неплатени вноски на предишния собственик.
Общи части и незаконни преустройства: процедури или предписания от общината за незаконен достъп, преустройства или усвояване на общи части, които могат да застрашат сигурността или комфорта.
Документи и договори: книгата на етажната собственост, правилника за вътрешния ред и договорите с управители или домоуправители.
Специализирани проверки според целите на купувача
Ако купувате земеделска земя, гора, търговски обект или имот за отдаване под наем, правим допълнителни проверки: специфични законови ограничения, право на изкупуване или предпочитане и необходими съгласувания с държавни и общински органи.
Защо адвокат, а не само нотариус или брокер
Нотариусът е безпристрастен и не защитава интереса на нито една от страните, а брокерът обикновено е посредник между тях. Адвокатът работи за вашия интерес: докладва ви опасностите, тежестите и скритите рискове, за да прецените дали са приемливи за вас. Самостоятелната проверка на документи често е непълна, а пропуснатото се открива след сделката, когато корекцията е по-трудна и по-скъпа.
Проучването се основава на документите и справките, до които има достъп, и не може да изключи всички възможни рискове.
Каква информация ни е нужна
За да започнем, трябва ни поне една от следните групи информация. Колкото повече от нея ни предоставите, толкова по-малко работа ще е нужна за установяването на данните и толкова по-нисък ще е разходът ви за проучването.
Данни за имота: номера от кадастралната карта и/или устройствения план, както са описани в документа за собственост, площи, етажност, прилежащи помещения, адрес.
Данни за документа за собственост на сегашния собственик: дата и номера на вписване.
Данни за собственика или собствениците: имена, ЕГН или ЛНЧ и други идентифициращи данни.
Често задавани въпроси
Кога да проверя имота: преди или след предварителния договор?
Най-добре преди капарото и предварителния договор. Тогава резултатът от проучването може да се отрази в цената, в условията на сделката и в клаузите на договора, а ако рисковете са неприемливи, можете да се откажете, без да сте поели задължения.
Достатъчна ли е проверката, която прави нотариусът?
Нотариусът е безпристрастен и не защитава интереса на нито една от страните. Адвокатското проучване се прави за вашия интерес и е насочено към рисковете за вас като купувач: тежести, претенции на трети лица, граници, строителство, достъп и етажна собственост.
Какво включва правната проверка на имот?
Проверка на собствеността и тежестите, на кадастъра и границите, на възможностите за строеж и преустройство, на достъпа и инсталациите, на законността на строежите и, при етажна собственост, на решенията, вноските и общите части. При нужда се правят и специализирани проверки според целите на купувача.
Какво получавам накрая?
Детайлен писмен доклад с правен анализ на установените рискове и конкретни препоръки как да бъдат ограничени или как да се преработят клаузите на предварителния договор.
Изключва ли проверката всички възможни рискове?
Не. Проучването се основава на документите и справките, до които има достъп, и на съдействието на продавача. То значително намалява несигурността, но не може да изключи всички възможни рискове.
Заявете консултация
Ако обмисляте покупка на имот, първата консултация ще Ви даде яснота какво трябва да се провери, в какъв ред и какви са възможностите ви за действие преди да поемете задължения.
Къде работим
Кантората работи с клиенти от всички региони, като преимуществено обслужва клиенти в регионите на градовете Добрич, Варна, Велико Търново, Габрово, Ловеч, София, Перник, Кюстендил и Благоевград.
Свържете се с нас за консултация и гарантирайте сигурността на Вашата бъдеща инвестиция.
Връзка с нас - Безплатна консултация (натисни тук)
